相続した空き家を一度貸すと、3,000万円控除を永久に失います

相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除には、「相続の時から譲渡の時まで、事業の用、貸付けの用又は居住の用に供されていたことがないこと」という要件があります（租税特別措置法35条3項1号イ）。一度でも貸すと、この特例は戻ってきません。

取り壊して土地として売る場合（同項2号）も同じ要件です。「更地にしてから売るから関係ない」とはなりません。

岩手県の主戦場である旧耐震の木造住宅は、この特例の対象になり得るものが多くあります。「空いてるから貸せばいい」という何気ない判断が、数百万円を失わせる可能性があるということです。

1. 特例の要件（一つでも欠けると使えません）

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震）
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと
• 相続開始の直前に被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
• 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住の用に供されていたことがないこと
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること
• 譲渡対価が1億円以下であること

相続人が3人以上の場合、控除額は一人あたり2,000万円になります。当社は税額の計算を行いません（税理士法）。適用の可否と金額は必ず税理士にご確認ください。この記事は条文の要件をお伝えするものです。

とくに効くのは、期限と貸付けの二つです。期限は「相続から3年を経過する日の属する年の12月31日」ですので、実際には3年より少し長くなります。それでも、決められないまま数年が過ぎると、期限は静かに切れます。

2. それでも「貸す」が正解になる場合があります

共有で、共有者のお一人が認知症になっている場合です。この場合、売ることはできませんが、貸すことはできます。

民法252条1項は、共有物の管理に関する事項を持分価格の過半数で決すると定めています。そして同条4項3号により、建物の賃借権は3年を超えないものであれば設定できます（民法602条3号も建物の賃貸借を3年としています）。

売却は全員の同意が必要ですが、3年以内の賃貸は持分価格の過半数で足ります。つまり「売れません」で終わっていた案件が、「貸せます」に変わります。固定資産税と維持費を賃料で賄えれば、後見の申立てや相続の発生を待つ間の持ち出しが止まります。

なお、成年後見人が居住用不動産について家庭裁判所の許可を要する行為として、民法859条の3は「売却、賃貸、賃貸借の解除又は抵当権の設定」を挙げています。賃貸も明記されていますので、「貸すだけなら許可は不要」とは言えません。居住の用に供していない建物の扱いについては議論がありますので、ここは断定を避け、司法書士・弁護士にご確認いただくべき箇所です。

3. 普通借家で貸すと、売る自由を失います

将来売る可能性を残したまま貸すなら、契約の種類を間違えてはいけません。

普通借家契約では、貸主から契約を終わらせるために借地借家法28条の正当事由が必要です。「売りたいから」は正当事由として通りません。つまり普通借家で貸した瞬間、いつ売れるかを借主の都合が決めることになります。

答えは定期借家契約（借地借家法38条）です。ただし、手続きを一つ落とすと普通借家になってしまいます。

特に二つめが落とし穴です。契約書に「定期借家」と書いてあるだけでは足りません。契約書とは別の書面での事前説明が必要で、これを欠くと38条5項により普通借家になります。

4. 「家賃×12か月」で考えないでください

空き家を貸すときの収支を、月額賃料の12倍で見積もる方が多いのですが、これは実際とかなり違います。差し引くものがあります。

• 空室（入居者が途切れる期間。立地によって大きく変わります）
• 管理料（当社の試算では賃料の5%）
• 修繕の積立（同10%。旧耐震の木造では設備の交換が必ず来ます）
• 火災保険料
• 入居前の修繕・清掃費（初期に数十万円かかることがあります）

当社の試算では、稼働率を立地に応じて0.92から0.40の範囲で置いています。賃料の水準と稼働率は当社の設定値です。実際の募集賃料は、地元の賃貸事業者にご確認ください。

一方、税制で有利になる面もあります。貸付事業用宅地等の小規模宅地等の特例（租税特別措置法69条の4）は200m²までの部分について評価を50%減額しますが、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を開始した宅地は原則として除かれます。つまり早く始めれば効く可能性がありますが、直前では効きません。

貸家建付地としての評価減（借家権割合は一律30%）もありますが、岩手県では相続税の基礎控除に収まる案件が多く、当社はこれを売り文句にしていません。効かない特例を並べても意思決定の役に立たないためです。

5. 空室保証のある制度があります

一般社団法人移住・住みかえ支援機構（JTI）のマイホーム借上げ制度は、50歳以上の方の住宅を3年以上の定期借家で借り上げ、最初の入居者が決まったあとは空室でも賃料が支払われる仕組みです。

• 定期借家であること（将来売る自由を残せます）
• 一人目の入居後は空室でも賃料保証があること
• 耐震性の要件があること
• 築25年を超える場合は建物診断が有料になること
• 申込に18,700円かかること

定期借家であることと空室保証があることは、「いずれ売る前提で、それまで貸して維持費を賄う」という設計と噛み合います。貸す、信託を組む、売る、という順序を組むことができます。

6. 貸すか売るかの判断は、数字を並べて決めてください

当社は正直に申し上げます。当社の主な収益は不動産の処分（売買・仲介）から生まれます。貸すことを選ばれると、当社の収益は先に延びます。

つまり当社には「貸すべき案件を売らせる」誘因があります。ですので売却と賃貸の比較は必ず画面に出し、担当者の裁量に委ねないようにしています。これは社内の業務フロー定義書に明記しています。

判断の順序は次のとおりです。

1. 名義を確認する（登記事項証明書。共有ならこの時点で分かります）
2. 共有者に判断能力の問題があるかを確認する。あれば売却は止まり、賃貸が現実的な出口になります
3. 1981年以前の建築で、相続で取得した家屋かを確認する。該当すれば3,000万円控除の対象になり得るので、貸す前に必ず税理士に相談してください
4. 売却したときの手取りと、賃貸したときの手取り（空室・管理料・修繕を引いたもの）を並べる
5. 将来売る可能性を残すなら、定期借家で貸す。事前説明書面を必ず作る

当社のシステムは、1981年以前の建築かつ相続で取得された物件では、金額の比較よりも先に3,000万円控除の警告を出します。数字を見せてから警告を出すと、数字のほうが記憶に残ってしまうからです。

当社は税額の計算を行いません。3,000万円控除の適用の可否は税理士に、共有と後見に関する法律判断は司法書士・弁護士にご確認ください。当社がお手伝いできるのは、事実の整理、金額の試算、そして不動産の売買・仲介です。

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